Kentsel dönüşüm kararını gerekli çoğunlukla almış binalar için mimarlık ofislerinin kamusal sorumluluk üstlendiği bir seferberlik başlatılmalıdır.
Bu binaların sisteme başvurusu doğrulandıktan sonra yetkin bir mimarlık ofisi otomatik atanmalı; bilgilendirme ve proje hizmeti Bakanlığın bu amaçla belirleyeceği tarifeyle yürütülmelidir. Amaç, alınmış dönüşüm kararını uygulanabilir bir projeye dönüştürmek ve vatandaşı müteahhitlerin yanıltıcı vaatlerine karşı korumaktır.
Modelde, dönüşümü kabul eden maliklerin kararı ve mülkiyet bilgileri sisteme sunulmalı; çoğunluk ve başvuru yetkisi doğrulandıktan sonra mimarlık ofisi atanmalıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki salt çoğunluk, maliklerin sahip oldukları hisseler üzerinden hesaplanır; kat mülkiyetli yapılarda esas, toplam arsa payının yüzde 50’sinden fazlasıdır. Bu nedenle kamuoyundaki “yüzde 51” ifadesi sistemde “hisseleri oranında salt çoğunluk” olarak tanımlanmalıdır. Bu kuralın uygulanabilmesi için yapının ilgili mevzuat kapsamı da doğrulanmalıdır. Gerekli çoğunluğun dönüşüm kararını belgelemeyen binalar atama kapsamına alınmamalıdır.
Bir binanın dönüşümünde maliklerin karşısına çıkan en önemli sorunlardan biri, teknik bilgiye sahip taraflarla vatandaş arasındaki bilgi eşitsizliğidir. Gerçekte yapılamayacak büyüklükte dairelerin vaat edilmesi, net ve brüt alanların karıştırılması, maliyetin eksik gösterilmesi, sonradan çıkabilecek ödemelerin gizlenmesi veya kamu desteklerinin kesinleşmeden garanti gibi sunulması, bu eşitsizliği mağduriyete dönüştürebilir. Vatandaşın korunması, sözleşme imzalanmadan önce bu iddiaların bağımsız biçimde incelenmesiyle başlamalıdır.
Dönüşüm kararı ve sisteme kabulün ardından mimarlık hizmeti, müteahhit seçiminin ve paylaşım pazarlığının önüne alınmalıdır. Malikler arsalarının yapılaşma koşullarını, mevcut haklarını, uygulanabilir seçenekleri ve yaklaşık mali yüklerini öğrenmeli; müteahhit tekliflerini doğrulanmış teknik veriler üzerinden değerlendirmelidir. Nitelikli ve dürüst çalışan müteahhitler de bu düzenden yararlanır; belgesiz vaatlerle iş almaya çalışanlarla aynı zeminde yarışmak zorunda kalmaz.
Önerilen model, Bakanlık ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı koordinasyonunda; belediyelerin ve ilgili meslek kuruluşlarının katılımıyla kurulabilir. Yapı denetimindeki elektronik görevlendirme yaklaşımından yararlanılmalıdır. Görev alacak ofislerde mesleki kayıt, fiilen çalışan ekip, dönüşüm konusunda eğitim ve mesleki sorumluluk güvencesi aranmalıdır. Küçük ve yeni ofislerin katılımını sağlayan, deneyimli ekiplerle ortak çalışma imkânı veren koşullar oluşturulmalıdır.
Atamalar; ofisin kapasitesi, mevcut iş yükü ve hizmetin gerektirdiği uzmanlık dikkate alınarak yapılmalıdır. Dağıtım kuralları açıklanmalı, aynı ekonomik kontrol altındaki şirketlerin birden fazla kayıtla haksız avantaj sağlaması engellenmelidir. Sisteme giriş kararı, daha sonra sunulacak müteahhit tekliflerinin veya mali koşulların peşinen kabulü sayılmamalıdır. Karara katılmayan maliklere ilişkin yasal bildirim ve diğer usuller korunmalıdır.
Görevlendirilen ofis, tapu ve arsa payı verilerini, mevcut ruhsat ve projeleri, yürürlükteki imar planını ve plan notlarını inceleyerek bir Dönüşüm Bilgi Dosyası hazırlamalıdır. Dosyada toplam inşaat alanı, emsale esas alan, ortak alanlar ve bağımsız bölüm net alanları ayrı ayrı gösterilmelidir. Yeniden yapım, güçlendirme ve uygun durumlarda komşu parsellerle birlikte çözüm seçenekleri değerlendirilmelidir. Her hesabın dayanağı ve belirsizlikleri açıklanmalı; idare onayı gerektiren hususlar kesinleşmiş hak gibi sunulmamalıdır.
Müteahhit teklifleri bu dosya üzerinden karşılaştırılmalıdır. Her malike önerilen bağımsız bölümün konumu, net alanı, arsa payı, teknik özellikleri, katkı bedeli ve teslim koşulları görünür olmalıdır. Örneğin iki teklifin de aynı daire büyüklüğünü vaat etmesi, ortak alanları farklı hesaplıyorlarsa eşdeğer oldukları anlamına gelmez. Mimar, tekliflerdeki bu farkları ortaya koymalı; düşük görünen bedelin hangi işleri dışarıda bıraktığını ve sonraki aşamalarda ne tür ek maliyetler doğurabileceğini açıklamalıdır.
Sözleşme aşamasında mimari proje ve teknik şartname, hukukçu incelemesiyle birlikte ele alınmalıdır. Teslim edilecek bağımsız bölümler, malzeme standardı, ödeme takvimi, fiyat değişiklikleri, gecikme koşulları, teminatlar ve proje değişikliklerinin onay usulü açıkça tanımlanmalıdır. Yüklenicinin mali ve teknik yeterliği de ilgili uzmanlık desteğiyle değerlendirilmelidir. Böylece satış görüşmesindeki vaat ile sözleşmedeki yükümlülük arasındaki fark, vatandaş imza atmadan önce görülebilir.
Atanan mimarlık ofisi, teknik bilgilendirmeden mimari projenin hazırlanmasına kadar işin sorumluluğunu üstlenmelidir. Gerekli malik kararları ve proje sözleşmesiyle sağlanan bu devamlılık, hazırlanan teknik çerçevenin müteahhit seçildikten sonra kaybolmasını önlemeye yardımcı olur. Sözleşmede kapsamı tanımlanan proje koordinasyonu boyunca değişikliklerin alan, kalite ve maliyet üzerindeki etkisi maliklere açıklanmalıdır.
Bu görevde mimarlık ofisinin sözleşmesi ve hizmet sorumluluğu maliklere karşı kurulmalı; işinin devamı müteahhidin tercihine bağlı olmamalıdır. Ofis yükleniciden yönlendirme komisyonu almamalı, ekonomik bağlantılarını açıklamalıdır. Çıkar çatışması, yetersiz hizmet veya ciddi tasarım uyuşmazlığında vatandaşın bağımsız ikinci görüş alma ve ofis değiştirme hakkı bulunmalıdır. Tamamlanan emeğin bedeli ile dosya devri ve tasarım hakları başlangıçta düzenlenmelidir.
Dönüşüm kararı alınmış olsa da sonradan teknik, hukuki veya mali engeller nedeniyle proje ilerleyemeyebilir. Bu durumda ofise tamamladığı hizmetin bedeli ödenmeli; kazancı, uygulanamayacak bir çözümü sürdürmeye bağlı olmamalıdır. Riskli yapı tespiti, taşıyıcı sistem incelemesi, hukuki değerlendirme ve yapı denetimi kendi yetki ve sorumluluk düzenleri içinde yürütülmelidir.
Bakanlığın oluşturacağı tarife, hizmetin kapsamıyla birlikte yayımlanmalıdır. Belge incelemesi, yerinde çalışma, malik bilgilendirmesi, ön fizibilite, mimari proje, uygulama detayları ve proje koordinasyonunun bedelleri açıkça gösterilmelidir. Ücret; yapının büyüklüğünü, teknik güçlüğünü ve gereken emeği dikkate almalı; revizyon sınırı, ek iş koşulları, vergiler ve güncelleme yöntemi önceden bilinmelidir. Aynı hizmet için iki kez ücret alınması önlenmelidir.
Sisteme kabul edilen binaların ilk teknik inceleme ve bilgilendirme hizmeti için kamu bütçesinde bir destek programı oluşturulabilir. Ödemeler doğrulanmış hizmet teslimine bağlanmalı, mükerrer destek engellenmelidir. Düşük gelirli ve risk bakımından öncelikli bölgelerde daha yüksek destek sağlanabilir. Maliklerin proje hizmeti için ödeyeceği tutar, varsa destekler düşüldükten sonra gösterilmeli; henüz onaylanmamış yardımlar kesin gelir kabul edilmemelidir.
Koruma yaklaşımı, yapılacak konutun niteliğini ve dönüşüm sırasında yaşamın nasıl sürdürüleceğini de kapsamalıdır. Günışığı, erişilebilirlik, yangın güvenliği, enerji performansı ve kullanılabilir mekân kalitesi proje kararlarına yansıtılmalıdır. Geçici barınma, taşınma giderleri ve ödeme gücü sınırlı hanelerin durumu fizibilitenin parçası olmalıdır. Kiracıların ve diğer kullanıcıların bilgilendirilmesi için de erişilebilir kanallar kurulmalıdır.
Sistemin güvenilirliği, bağımsız denetimle korunmalıdır. Raporlar örnekleme yoluyla incelenmeli, şikâyetler kayıt altına alınmalı ve teknik hataların düzeltilmesi izlenmelidir. Yetki, tarife, sözleşme özgürlüğü, rekabet ve veri güvenliği açık bir hukuki çerçevede düzenlenmelidir. Uygulama önce sınırlı sayıda ilçede denenmeli; rapor doğruluğu, önlenen teklif ve sözleşme belirsizlikleri, işlem süresi ve kamu maliyeti ölçülerek yaygınlaştırılmalıdır.
Mimarlık ofislerinin bilgi ve deneyimi, vatandaşın dönüşüm sürecinde kendisini savunabilmesini sağlayacak bir hizmete dönüştürülmelidir. Adil görevlendirme ve öngörülebilir ücret, bu sorumluluğun sürdürülebilir biçimde üstlenilmesini sağlar. Vatandaş neye imza attığını, ne alacağını ve ne ödeyeceğini anlayabildiğinde, yanıltıcı vaatlerle kandırılabileceği alan daralır. Kentsel dönüşümde mimarlık seferberliğinin temel gerekçesi budur.
